從89萬(wàn)到100萬(wàn)成交 3個(gè)月漲了11萬(wàn)

　　新政下，一套房子的漲價(jià)之旅

　　這是省城市民王先生的一本賣(mài)房賬本：今年年初，看到樓市一系列的調(diào)控政策“步步緊逼”，王先生將自己一套112平方米的兩室兩廳掛牌價(jià)定為89萬(wàn)元。信息發(fā)布后，來(lái)王先生家看房的人快把門(mén)檻踏破了。3月，王先生將總房款漲到了95萬(wàn)元，沒(méi)想到，有購(gòu)房意向的人還是絡(luò)繹不絕。隨后，96萬(wàn)、98萬(wàn)、99萬(wàn)……王先生自己心里也沒(méi)底，開(kāi)始坐地喊價(jià)。最終，5月底，王先生以100萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了房。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)心里沒(méi)底的不光是王先生，眾多的購(gòu)房者也同樣如此……

　　看房人的熱情讓人發(fā)蒙

　　原來(lái)是自己報(bào)價(jià)過(guò)低

　　今年年初，家住濟(jì)南東部某小區(qū)的市民王先生因?yàn)閱挝话徇w、孩子上學(xué)等原因，開(kāi)始張羅著賣(mài)房子。當(dāng)時(shí)，看到國(guó)家開(kāi)始要在調(diào)控房?jī)r(jià)等方面有“大動(dòng)作”，摸不準(zhǔn)行情的王先生便委托一家中介公司賣(mài)房。在驗(yàn)完房后，工作人員幫忙將房屋信息掛在了網(wǎng)上。“××花園，房屋面積112平方米，兩室兩廳，兩臥室均為南向，10樓/12層，房主報(bào)價(jià)總房款89萬(wàn)元。”

　　112平方米，89萬(wàn)元，均價(jià)7946元，二環(huán)以?xún)?nèi)這個(gè)價(jià)格能買(mǎi)到這么一套房子，算是相當(dāng)難得了。于是，從房屋信息一掛出，王先生的電話就沒(méi)停過(guò)，每天都有不少要求看房的人。

　　1月26日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了新“國(guó)八條”，除了限購(gòu)措施，地方政府確定合理房?jī)r(jià)目標(biāo)、二套房首付提至六成等也受到了普遍關(guān)注。同時(shí)，二手房交易稅按全額征收，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。

　　看房人的熱情和新鮮出爐的新“國(guó)八條”政策，都讓王先生有些發(fā)蒙，但有一點(diǎn)王先生明白了，自己的房子報(bào)價(jià)過(guò)低了。

　　剛性需求沒(méi)減少

　　周邊房?jī)r(jià)不跌反升

　　因?yàn)檎荡汗?jié)，王先生忙著回老家過(guò)年，賣(mài)房子的事兒暫緩了。但這期間，王先生一直在關(guān)注著各種樓市調(diào)控政策。2月21日，山東“省八條”出臺(tái)，除了限購(gòu)政策和現(xiàn)已執(zhí)行的二套房貸款首付6成、1.1倍基準(zhǔn)利率的政策，還將二手房列入限購(gòu)范圍，這將“重?fù)?rdquo;炒房者。

　　2月24日，濟(jì)南又出臺(tái)了樓市調(diào)控“濟(jì)十條”，濟(jì)南市將調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征稅。堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　3月8日，“濟(jì)版”調(diào)控限購(gòu)細(xì)則落地，隨著對(duì)住房套數(shù)、戶(hù)籍范圍的劃定,部分投資需求及改善性需求被遏制，但以剛需群體為主要銷(xiāo)售對(duì)象的樓盤(pán)受限購(gòu)令的沖擊較小。

　　而這時(shí)，王先生在多方打聽(tīng)后認(rèn)為，自己的房子無(wú)論從戶(hù)型、地理位置還是設(shè)施環(huán)境，性?xún)r(jià)比都是很高的，能極大滿足購(gòu)房者的需要，在一條條樓市調(diào)控政策出臺(tái)的大背景下，經(jīng)過(guò)綜合對(duì)比分析，3月底，王先生非但沒(méi)有將89萬(wàn)元的總房款降低，反而上漲到了95萬(wàn)元。

　　房子漲了6萬(wàn)，可王先生一點(diǎn)兒也不擔(dān)心，因?yàn)槎h(huán)周邊的樓盤(pán)價(jià)格都在上漲，尤其是一些新樓盤(pán)，雖然成交量很低，但房子均價(jià)還是有漲幅，王先生的房子雖然是二手房，但戶(hù)型、面積對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)都是最合適的，所以95萬(wàn)元一掛出，要求看房的客戶(hù)更多了，其中有一看房者直接喊價(jià)96萬(wàn)元，可王先生還是沒(méi)答應(yīng)。

　　面對(duì)底線不動(dòng)搖

　　三個(gè)月多賺11萬(wàn)元

　　從3月底將房屋報(bào)價(jià)漲到95萬(wàn)元后，接下來(lái)的兩個(gè)多月，王先生一直在和各類(lèi)前來(lái)看房的購(gòu)房者周旋。“五一”過(guò)后，《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》正式施行。其中規(guī)定：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售二手房的明碼標(biāo)價(jià)參照本規(guī)定執(zhí)行。但由于這只是新政中的“順便一句話”，缺乏細(xì)則，因此很難落實(shí)。而一些中介機(jī)構(gòu)的解釋是：“二手房跟新房還不一樣，除了極個(gè)別獨(dú)家代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委托。同一套房子，在我們這兒掛牌價(jià)是80萬(wàn)，在其他中介是75萬(wàn)。但是真實(shí)價(jià)格，都是由房主自己控制的。如果都公開(kāi)售價(jià)，報(bào)價(jià)高的，肯定就吃虧了。”另外，二手房的價(jià)格是房主定的，跟中介沒(méi)有關(guān)系，他們只是做中介，收取中介費(fèi)。

　　究竟情況是不是如中介機(jī)構(gòu)說(shuō)的一樣？讓我們把目光再次聚焦到正在和多位看房者打“拉鋸戰(zhàn)”的市民王先生身上。在這期間，95萬(wàn)元的房?jī)r(jià)再次成了“底線”，96萬(wàn)、98萬(wàn)、99萬(wàn)……著急購(gòu)買(mǎi)的人們你爭(zhēng)我搶地喊著房?jī)r(jià)，還有兩個(gè)客戶(hù)直接交了意向金。最終，在5月底，王先生以總房款100萬(wàn)元的價(jià)格成交，結(jié)束了一套市區(qū)二手房的漲價(jià)之旅。相比2月份第一次喊出的89萬(wàn)元，3個(gè)月后，王先生整整多賺了11萬(wàn)元。

　　準(zhǔn)現(xiàn)房漸成二手房主力

　　不少賣(mài)家手握準(zhǔn)現(xiàn)房不忘觀望新盤(pán) 半個(gè)月提價(jià)十多萬(wàn)

　　近期一直籌劃購(gòu)房的小丁，在兩個(gè)多月的尋覓中，發(fā)現(xiàn)一些省城大盤(pán)在后期開(kāi)發(fā)中，一旦新盤(pán)推出，就紛紛冒出這個(gè)大盤(pán)的準(zhǔn)現(xiàn)房房源，價(jià)格也隨著新盤(pán)的價(jià)格迅速上漲，個(gè)別者則在短短半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，提價(jià)達(dá)15萬(wàn)之多。本版撰文/商報(bào)記者

　　盡管明知房?jī)r(jià)是隨行就市，但那次的找房經(jīng)歷仍然讓小丁心理失衡。

　　經(jīng)過(guò)多次的尋覓對(duì)比，小丁看上了省城燕山立交附近的一處大盤(pán)。看環(huán)境、戶(hù)型都不錯(cuò)，就想從此處購(gòu)買(mǎi)——新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到11000元有余，但咬咬牙，買(mǎi)一套兩室兩廳的小戶(hù)型，小丁還是能挺得住。

　　咨詢(xún)了售樓處之后，小丁在網(wǎng)上搜羅一下同樓盤(pán)的房源，反復(fù)對(duì)比之后，看上了一套9樓兩室的房源，準(zhǔn)現(xiàn)房，喊價(jià)90萬(wàn)，這比售樓處的期房便宜近20萬(wàn)。盡管這是房主喊的凈拿價(jià)，5.6%的交易稅和1%的個(gè)稅等由買(mǎi)家承擔(dān)，仍便宜了不少。

　　小丁在與這套房源的中介聯(lián)系之后得知，房主正在外地出差，一周之后就可回來(lái)，那時(shí)即可看房談交易。滿懷期待的小丁一周后直接趕到該中介，打算約來(lái)房主面談，可以的話就直接定下來(lái)。中介與房主聯(lián)系之后，兩手一攤告訴小丁，房主回來(lái)了解了新盤(pán)的價(jià)格，已經(jīng)將售價(jià)上調(diào)到105萬(wàn)，“所有費(fèi)用加起來(lái)不比新房貴，何況那是期房，而這馬上就可以成為現(xiàn)房，還是合適”。

　　從90萬(wàn)到105萬(wàn)，從這條房源的發(fā)布到新價(jià)格的時(shí)間，不過(guò)半月有余。心理預(yù)期一下子降到冰點(diǎn)的小丁，沒(méi)有理會(huì)中介推介其它房源的熱情，失望而去。

　　這種現(xiàn)象并非獨(dú)有。記者針對(duì)最近幾個(gè)月后期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，在網(wǎng)上搜羅其轉(zhuǎn)手信息發(fā)現(xiàn)，一個(gè)大盤(pán)的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)前后，就冒出一批轉(zhuǎn)手的房產(chǎn)信息，其中準(zhǔn)現(xiàn)房占絕大多數(shù)；而價(jià)格也隨著新盤(pán)價(jià)格的制定，往往在短短幾天就會(huì)迅速上調(diào)。一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在活躍在二手房市場(chǎng)上的很多都是“準(zhǔn)二手房”，也就是那些房子還未交付就急于出手，或是直接賣(mài)號(hào)的情況。“這樣的房子很搶手，尤其受年輕人的青睞，即使價(jià)位稍高一些，大家也愿意考慮，其實(shí)這樣的房子其實(shí)就是新房，只是在別人那轉(zhuǎn)了個(gè)手而已。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這樣做的一般有兩類(lèi)人群。一類(lèi)就是投資者，他們手里有大量的資金，而且也能以較低的價(jià)格弄到新盤(pán)的房源，然后再轉(zhuǎn)手賣(mài)號(hào)，從中賺取差額。第二類(lèi)就是在購(gòu)房后，因種種原因無(wú)法等待房屋交付，或是看好其他房源需要大量資金周轉(zhuǎn)，所以將房子賣(mài)掉。“我前不久剛做成一套，小兩口著急結(jié)婚，可房子交付時(shí)間拖延了，無(wú)奈之下，只能把這套房子賣(mài)掉，從別的地方又買(mǎi)了一套面積稍小一點(diǎn)的。”

　　之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著“限購(gòu)”引領(lǐng)樓市走進(jìn)“剛需時(shí)代”，剛需市場(chǎng)的供需熱度與日俱增。國(guó)家一系列的政策調(diào)控，加之土地資源的減少，新樓開(kāi)盤(pán)數(shù)量越來(lái)越少，剛需人群卻越來(lái)越多，所以才會(huì)出現(xiàn)每次新樓開(kāi)盤(pán)都會(huì)遭哄搶的局面。業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)：“表面看來(lái)新房和二手房沒(méi)有直接聯(lián)系，但實(shí)際上房屋銷(xiāo)售都是相互掛鉤的，大家買(mǎi)不到新房，只能買(mǎi)二手房，一般來(lái)說(shuō)，10個(gè)人中有兩個(gè)人能買(mǎi)到新房，剩余8個(gè)人都是買(mǎi)二手房。所以，新盤(pán)價(jià)高，二手房?jī)r(jià)也不會(huì)低。”

　　買(mǎi)賣(mài)方都變精明

　　賺差價(jià)利潤(rùn)少了

　　在濟(jì)南樓市圈中，中介炒房已不是什么秘密。一業(yè)內(nèi)人士向記者爆料，濟(jì)南有近四成的中介在炒房。在中介公司干個(gè)兩三年，摸清了這里面的規(guī)矩和行情，只要你有足夠的資金，就可以成為“炒房一族”。

　　“你以為我們房產(chǎn)中介都是在賺中介費(fèi)嗎？這些錢(qián)對(duì)我們來(lái)說(shuō)小意思啦，低買(mǎi)高賣(mài)炒房賺利差才是我們中介賺錢(qián)的核心。房?jī)r(jià)不斷上漲是我們中介炒房的基礎(chǔ)，只要有低于市場(chǎng)價(jià)一定比例的房子掛牌，我們就買(mǎi)下來(lái)，轉(zhuǎn)手以市場(chǎng)價(jià)賣(mài)出。中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨(dú)一無(wú)二的信息優(yōu)勢(shì)，這是中介獲得差價(jià)的基礎(chǔ)。”

　　“現(xiàn)在利潤(rùn)是越來(lái)越少了，因?yàn)橐话阗I(mǎi)賣(mài)二手房，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽約之前是見(jiàn)不到面的，只有中介了解雙方的心理價(jià)位，就可以一邊向賣(mài)方壓價(jià)，一邊抬高買(mǎi)方的預(yù)算。然后，中介以一次性現(xiàn)金付款的方式買(mǎi)下該套房源，但不進(jìn)行任何買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，而是讓賣(mài)家出具一個(gè)委托出售的委托書(shū)，直接在加價(jià)后把房源賣(mài)給下家。不過(guò)現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方都很精明，這樣的委托書(shū)越來(lái)越難開(kāi)，他們現(xiàn)在基本是要先把房子買(mǎi)下來(lái)，這樣加上稅，利潤(rùn)就低了很多。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

　　新樓開(kāi)盤(pán)“催高”

　　周邊二手房?jī)r(jià)

　　6月18日的數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南5月份住宅價(jià)格仍呈小幅上漲態(tài)勢(shì)。也就是在這個(gè)時(shí)候，有著兩年看房經(jīng)歷的市民李先生終于買(mǎi)下了一套小戶(hù)型的二手房，成了“有房一族”。

　　29歲的李先生從2009年開(kāi)始就四處看房，可以說(shuō)濟(jì)南各區(qū)的新盤(pán)或是二手房李先生幾乎都看過(guò)了，也在多家中介做了登記。起初看房時(shí)，李先生的心理預(yù)期很高，不但要是新樓盤(pán)，而且對(duì)戶(hù)型、地理位置、周邊環(huán)境、交通都有要求，最重要是價(jià)格還不能太高。在當(dāng)時(shí)，均價(jià)7000元左右的房子在李先生看來(lái)就是“天價(jià)房”，根本不在自己考慮范圍內(nèi)。

    　到了2010年，眼看著新盤(pán)價(jià)格越來(lái)越高，市中心地段新盤(pán)價(jià)格動(dòng)輒上萬(wàn)了，李先生便把目光投向了二手房源。別說(shuō)，還真讓他找到了一處不錯(cuò)的房子，某機(jī)關(guān)宿舍，68