【編者按】 在二三線城市“救市”聲音此起彼伏之際，一線城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盤出貨的開發(fā)商、深圳焦慮不已的賣房業(yè)主，這些跡象折射出樓市悲觀的預期，在初夏時節(jié)帶著一分燥熱和不安。一線城市作為我國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略要地，對于引導市場各類主體的預期有著不可替代的標志性意義，這座表面上最堅固的堡壘是否真如人們認為的那樣牢不可破？日前本報派出多路記者深入采訪京滬廣深樓市最新動向，期望為廣大讀者心中評判房地產(chǎn)走向的天平增加一枚有分量、有價值的砝碼。

□本報記者 張昊

部分三四線城市樓市風險暴露已不是新聞，而被業(yè)內人士視為避風港的一線城市，或許也難獨善其身。作為一線城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個在售樓盤降價促銷，二手房市場的看空情緒蔓延。與此同時，急于將手中房產(chǎn)賣出的公務員、需要賣掉房子為實業(yè)輸血的企業(yè)主，成為了深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機構表示：“降價通道終將開啟。”

今年4月，深圳將納入首批不動產(chǎn)登記試點的市場傳聞引起廣泛關注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當一部分。“這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”

深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟發(fā)達，一批企業(yè)主在這個市場經(jīng)濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實體經(jīng)濟不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理玉家雄介紹。

在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。

與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個樓盤降價促銷引發(fā)了廣泛關注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。

如果說識時務的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時調整價格應對市場，那么豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。

在持續(xù)的市場低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。對于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關系？”限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來只能自我消化。

5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。

三類業(yè)主急拋售 市場供應放量

深圳的公務員圈子中流傳著這樣一個故事：去年紀檢機構在清查一位落馬官員的財產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)有一套住房在購買時享受了一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加了一條受賄的罪名。故事還沒有結束，就在紀檢部門發(fā)現(xiàn)這筆額外折扣的同時，他們還發(fā)現(xiàn)另一位官員也享受了同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應聲落馬。

“我聽說，最近紀檢部門在審查各個開發(fā)商的成交記錄，以此獲得發(fā)現(xiàn)官員受賄的線索。而幾年前部分高端項目為一些官員提供可觀的折扣在行業(yè)內還是比較常見的，現(xiàn)在這些官員都比較緊張。”深圳一位地產(chǎn)人士對中國證券報記者表示。

今年4月，深圳將納入首批不動產(chǎn)登記試點的市場傳聞引起廣泛關注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當一部分。“這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”

深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟發(fā)達，一批企業(yè)主在這個市場經(jīng)濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實體經(jīng)濟不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理玉家雄介紹。

深圳的二手房市場甚至出現(xiàn)了業(yè)主拋售自住住宅轉而租房的極端案例。在位于深圳前海附近的一個小區(qū)，部分業(yè)主拋售自住的房子。一位拋售的業(yè)主介紹，這套住宅是他在2008年市場調整時以每平方米8000元的價格買入的，當時前一位業(yè)主“割肉”售出。隨著深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)規(guī)劃不斷推進，附近住宅的均價上漲至接近每平方米4萬元。“我覺得這里的房價已經(jīng)透支了。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠說的，我不賺最后一個銅板。”業(yè)內人士認為，這部分業(yè)主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉投其他渠道。

新盤開始降價 豪宅去化艱難

在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。

與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個樓盤降價促銷引發(fā)了廣泛關注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。

這兩個降價的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價比周邊低了10%，開發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內評價為“識時務”。及時降價也為開發(fā)商帶來了有效去化，據(jù)稱開盤銷售順利。而標桿房企萬科的萬科廣場也加入了降價的隊列。五一期間推出的促銷活動最多可享近30萬元的優(yōu)惠。深圳是萬科的大本營，在深圳的房地產(chǎn)圈中，萬科的形象是“反應迅速”。

如果說識時務的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時調整價格應對市場，那么豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項目深業(yè)上城上個月高調舉行了新聞發(fā)布會，宣布項目銷售順利。發(fā)布會上，項目負責人表示：“為了調整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對公寓價格調高4次，優(yōu)惠折扣累計減少3次，不同戶型價格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。”然而，5月27日克爾瑞公布的一項銷售數(shù)據(jù)說明，深業(yè)上城開發(fā)商的預期明顯過于樂觀。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)上城總批售套數(shù)為639套，截至今年5月中旬剩余套數(shù)為523套。今年前4個月，這一豪宅項目僅成交了18套。

對于深業(yè)上城這樣未來將配建大規(guī)模高端商業(yè)地產(chǎn)的項目而言，前期住宅的銷售情況至關重要，因為這關系到開發(fā)商能不能回攏足夠的資金以推進后續(xù)項目建設。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開發(fā)商帶來極大的資金壓力，甚至會拖延整個項目的工期，進一步影響住宅的銷售。

“深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實力雄厚也要考慮到現(xiàn)金流，因此多數(shù)豪宅購買者都要申請銀行貸款。本來深業(yè)上城轉為商務公寓之后，購房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴重影響了豪宅的銷售。”深圳一位地產(chǎn)人士表示。

中介全面看空 “多蓋棉被過冬”

在持續(xù)的市場低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。

“對于房企來說，與其預測春天何時到來，不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天。”總部位于深圳的房地產(chǎn)服務類上市公司世聯(lián)行在其最新的研報中這樣寫道。世聯(lián)行統(tǒng)計了今年前四個月代表性房企完成全年銷售任務的進度，其中合生創(chuàng)展僅完成9%，雅居樂僅完成了17.7%。世聯(lián)行認為，今年前4個月房企的目標完成率普遍較低，出于完成業(yè)績的需要，房企或將降價沖刺業(yè)績。

深圳中原地產(chǎn)的觀點更為明確，其認為深圳樓市的降價通道終要開啟。深圳中原地產(chǎn)表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價的力度。在新房市場，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動降價，以便快速出貨，安全回收資金。

對于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關系？”限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來只能自我消化。

深圳中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理玉家雄介紹，目前二手房買家上客率已經(jīng)明顯下降，而賣家上門數(shù)量穩(wěn)中有升。“我們的業(yè)務員已經(jīng)感受到了業(yè)績壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多。”

深圳樓盤的艱難時刻或許才剛剛開始。深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前5個月的成交量僅相當于去年的一季度，這相當于有一個月沒有成交。即將面臨的半年度業(yè)績報表才是真正的難關，降價跑量可能是深圳開發(fā)商的最后一根救命稻草。

5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。

上海新房市場

現(xiàn)降價苗頭

□本報記者 萬晶

近期，上海部分樓盤開始悄悄下調價格。連續(xù)數(shù)月銷售低迷，加之大量新盤密集上市，開發(fā)商較為焦慮。業(yè)內人士認為，上海樓市下行趨勢明顯，預計銷售低迷態(tài)勢將持續(xù)。上市房企面臨半年報業(yè)績壓力，預計房價會繼續(xù)松動，降價樓盤由郊區(qū)擴散至市區(qū)。

郊區(qū)樓盤發(fā)力促銷

日前，萬科在上海的樓盤悄悄加入降價行列。位于浦東新區(qū)北蔡板塊的萬科海上傳奇項目對即將加推的房源，對外報價從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型，均價為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬元抵8萬元的活動。

對于萬科海上傳奇為何突然降價，有業(yè)內人士表示，之前對外報價41000元/平方米有些虛高，遠超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬科上海公司要求該項目要沖刺2億元的銷售指標，在低迷的市場環(huán)境下，如果按照之前的報價銷售，銷售壓力非常大。

萬科的舉動通常被視為房地產(chǎn)業(yè)風向標。除了萬科，金地集團在上海的項目也開始降價。金地集團位于上海松江的豪宅項目——金地佘山天境，該項目之前銷售均價在40000元/平方米左右，日前推出部分特價房源，八折銷售。這些特價房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價在31000元/平方米左右。金地佘山天境開盤至今已有兩年半時間，但銷售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。

佳兆業(yè)開發(fā)的上海嘉定區(qū)佳兆業(yè)1號項目，價格也出現(xiàn)微調，該項目5月17日推出100多套新房源，均價約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調了約2000元/平方米。5月中旬，融創(chuàng)綠城的綠城盛世濱江推出5萬元/平方米起的特價房源，較前期價格出現(xiàn)20%的下調。

業(yè)內人士表示，目前上海降價的樓盤還只是停留在零星打折的層面，且多數(shù)是郊區(qū)或是之前定價虛高的樓盤，主流產(chǎn)品的價格停止上漲，并沒有出現(xiàn)大幅降價。但若銷售持續(xù)低迷，打折降價等情況將會繼續(xù)擴散。數(shù)據(jù)顯示，在5月前21天，上海新房市場成交量僅有36.7萬平方米，環(huán)比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時100萬平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。

6月或成降價窗口

二手房市場也陷入低迷。受新房銷售低迷影響，上海的二手住宅價格指數(shù)今年首次出現(xiàn)滯漲。21世紀房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場5月以來成交低迷，之前一些熱門郊區(qū)板塊的二手房價格出現(xiàn)較大幅度下行，例如自貿區(qū)外高橋板塊、唐鎮(zhèn)板塊。上海二手房價格雖然出現(xiàn)滯漲，但市區(qū)內環(huán)價格依舊比較堅挺，從數(shù)據(jù)上看掛牌價格并未有太大變化，更多是成交時的議價變化。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部賀兆順表示，二手房最近賣不動，部分去年漲幅過快的區(qū)域價格下調較大。整體來說房價平穩(wěn)，部分急售的房東愿意降價都是個案，但還沒有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區(qū)，房東議價空間幅度不是很大。不過，郊區(qū)板塊如松江、閔行的部分區(qū)域價格出現(xiàn)了5%左右的下調。

在低迷市況下，開發(fā)商急于推盤跑量。上海新房市場正在迎來一波供應高峰，越來越多的企業(yè)希望盡快出貨，爭奪購房者，以應對尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個項目開盤或加推。其中，綠地集團有4個項目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個項目主要針對剛需人群，采用不同程度的促銷手段。

“如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項目折扣的力度會加大。”業(yè)內人士表示，雖然之前開發(fā)商的降價意愿不強，多數(shù)仍在觀望，但這會隨著業(yè)績壓力增大而發(fā)生變化。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳，正面臨半年報的壓力，6月或出現(xiàn)集中降價窗口。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房企能否降價到位，不僅是激活當前樓市成交量的關鍵，也是緩解房企庫存壓力的關鍵。為盡快回籠資金，預計下半年會有更多房企以價換量。二手房市場將會與新房市場呈現(xiàn)一定的聯(lián)動效應。

成交低迷 庫存積壓

北京樓市短期難有改善

□本報記者 姚軒杰

北京樓市仍處于調整期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至5月25日，北京住宅庫存達到7.5萬套，創(chuàng)去年1月份以來新高。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅周成交量已連續(xù)兩個月處于8000套以下水平，市場低迷。業(yè)內人士認為，盡管不會出現(xiàn)房價大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態(tài)。

下月新盤料扎堆入市

今年以來，北京住宅庫存不斷上升，房企銷售壓力增加。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現(xiàn)房住宅庫存34296套，合計達到75067套。

一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來，房企明顯加大了促銷力度，繼推出特價房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項目選擇在凌晨開盤，以期實現(xiàn)差異化競爭。

5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤，房源一共有452套，吸引了千余名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價格方面，該項目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當。業(yè)內人士認為，這種促銷手段無疑是為了爭奪更多有效客源，開發(fā)商“落袋為安”的訴求不言而喻。

此外，房企推盤速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤達到19個，合計供應住宅套數(shù)為7980套。今年以來，北京入市項目累計達到90個，入市房源合計高達28544套。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預期在6月上市的項目達到35個，依然維持高位，住宅供應量將再次明顯上漲。“6月作為上半年最后一個月，很多企業(yè)都會在本月增加開盤量，包括金隅兩個自住房項目也有可能在6月上市。”北京中原地產(chǎn)分析師張大偉說。

一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業(yè)績考核即將來臨，但今年的市場情況遜于去年，不少房企的中期銷售目標難以完成，因此6月降價跑量的企業(yè)會更多。

二手房價格下跌明顯

相比新房市場，北京二手房市場更是“慘不忍睹”。今年以來，北京二手房市場已連續(xù)5個月量價齊跌。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月北京二手房成交量共計6355套，環(huán)比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場進入較為低迷的階段。

二手房價格下跌也較明顯。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米，這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌了11.05%。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，目前市場呈現(xiàn)出兩個明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區(qū)域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區(qū)成交量下降明顯；二是城區(qū)以及大戶型均價降幅和議價空間增大。

北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態(tài)勢下，這些購房群體對價格敏感度較高，易進入深度觀望，且對市場整體影響較大。對業(yè)主而言，特別是換房以及套現(xiàn)的業(yè)主來說，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調控政策尚無放松的可能，市場有可能逐漸進入下行周期。

不過，張旭表示，市場在進入周期波動的同時，也會通過自身價格機制進行調整，潛在數(shù)量龐大的剛性需求會適時入市。因此，從長期看，北京二手住宅市場不會有大幅“滑坡”的風險。

廣州萬科樓盤直降三成

□本報記者 黎宇文

廣州開發(fā)商以價換量的趨勢似乎已經(jīng)難以阻擋。5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據(jù)房博士數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，萬科歐泊最近一個月的網(wǎng)簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

年初，同樣位于廣州番禺區(qū)的敏捷華美國際，售價從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產(chǎn)也在2月推出了旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優(yōu)惠。保利地產(chǎn)旗下個別樓盤則推出一成首付的優(yōu)惠活動。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價的樓盤還只是個別現(xiàn)象，大部分樓盤仍采取一口價、節(jié)日促銷等方式來推盤。不過，一旦這種方式不能支持成交量上升，開發(fā)商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

26日廣州市國土房管局公布了4月新房市場運行情況，新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價達15443元/平方米，環(huán)比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過，實際上越秀、荔灣、海珠、白云、番禺、南沙和蘿崗等多個區(qū)域的新房價格環(huán)比均出現(xiàn)下降。業(yè)內人士分析，成交均價的上漲主要是由于廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導致均價出現(xiàn)結構性上漲。

數(shù)據(jù)顯示，3月首度攀上2萬元/平方米關口的廣州十區(qū)新房價格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區(qū)新房均價也下降了680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。

“目前大部分開發(fā)商還處在觀望狀態(tài)，看政策是否會松綁，看商業(yè)銀行的貸款是否會放松，如果這兩個條件都兌現(xiàn)，那么成交量有望回升。”黎文江表示。