樓市真假漲：中國住房已告別短缺 漲價(jià)多為心理戰(zhàn)

　　“房價(jià)真的漲了嗎？”3·30新政之后，這個(gè)問題已經(jīng)取代了“是否該買房”，成為購房者最關(guān)心的問題。

　　“我們的優(yōu)惠就要取消了”“我們下期就要漲價(jià)了”“我們已經(jīng)漲價(jià)了”“有項(xiàng)目又出現(xiàn)連夜排隊(duì)買房的盛況了”……經(jīng)歷過2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之后，這些信息無疑讓部分購房者開始慌神。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是怎樣的呢？房企到底有沒有漲價(jià)呢？本刊深入多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目確實(shí)取消了原有的優(yōu)惠，也有一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目存在價(jià)格上漲的動(dòng)力，但在北京庫存高企的背景下，房企非常謹(jǐn)慎，更多項(xiàng)目所謂的漲價(jià)多是催促入市的慣用營銷手段。

　　□調(diào)查

　　1 取消優(yōu)惠

　　在一番比較之后，王小姐看上了位于大興天宮院區(qū)域的一住宅項(xiàng)目，不過，上周末她到該項(xiàng)目售樓處咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己看上的戶型已經(jīng)不能享受購房優(yōu)惠。

　　王小姐告訴記者，目前該項(xiàng)目在售的是1單元，購房可享受3萬元抵5萬元優(yōu)惠活動(dòng)，但是1單元的房源已經(jīng)所剩不多，沒有她想要的戶型，而即將推出的2單元，已經(jīng)不能享受3萬元抵5萬元的優(yōu)惠。“要么選擇不喜歡的戶型，要么選擇購房優(yōu)惠，二者只能選其一”，一番糾結(jié)之后，王小姐最后還是選擇放棄優(yōu)惠，預(yù)定了2單元一套喜歡的戶型。

　　位于順義區(qū)某在售住宅項(xiàng)目也同樣將在近期取消購房優(yōu)惠。“您要買的話建議您盡快購買，由于所剩房源不多，我們的優(yōu)惠活動(dòng)隨時(shí)都會(huì)取消”。該項(xiàng)目銷售人員這樣告訴記者。

　　據(jù)了解，目前該樓盤正在銷售的是小高層產(chǎn)品，主力戶型為85平方米兩居和118平方米三居，購房享受6萬抵10萬元的優(yōu)惠。不過由于目前這種高層產(chǎn)品的房源已經(jīng)所剩不多，因此優(yōu)惠活動(dòng)隨時(shí)都有可能取消。據(jù)上述銷售人員介紹，在高層銷售全部售罄之后，項(xiàng)目將推出別墅產(chǎn)品，屆時(shí)將不再推購房優(yōu)惠。

　　2 直接提價(jià)

　　位于馬駒橋的合生創(chuàng)展悅上城即將于本周末開盤。此前，該項(xiàng)目宣布為此次銷售的128套房源提供2000萬的購房優(yōu)惠，單套房源折合優(yōu)惠近20萬，并在開盤后全面取消優(yōu)惠，上調(diào)價(jià)格3-5個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于目前蓄客情況，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向京華時(shí)報(bào)記者表示，“本來除了2000萬的優(yōu)惠外，對(duì)正式開盤還準(zhǔn)備了折扣，但目前蓄客情況比預(yù)期超了30%左右，開盤的價(jià)格不會(huì)做折讓，因?yàn)閺呐趴蛻舻娜喢卓催@些客戶的購買意向都比較強(qiáng)烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達(dá)到吻合。”

　　據(jù)悉，同屬合生創(chuàng)展旗下的位于通州的合生濱江帝景，已經(jīng)開始漲價(jià)。

　　4月11日，記者從該項(xiàng)目銷售人員獲悉，目前該項(xiàng)目主要銷售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的戶型選擇尚多，但99平方米的戶型所剩不多，而且價(jià)格也有變化，上個(gè)月還有230萬元一套的房子，但現(xiàn)在可選擇的房源價(jià)格已經(jīng)在240萬-250萬元之間。該銷售人員并不認(rèn)為這是漲價(jià)，“現(xiàn)在都一房一價(jià)，不過是低價(jià)的房子賣完了而已”。

　　“按照市場(chǎng)規(guī)律，一般股市上漲后的3到4個(gè)月是房價(jià)上漲的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如果從3月份股市進(jìn)入上漲通道算起，今年年中將是房價(jià)上漲的關(guān)鍵期。”某大型房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　3 再現(xiàn)通宵排隊(duì)

　　據(jù)媒體報(bào)道，2015年4月9日，“3·30樓市新政”推出第10天，燕郊一樓盤出現(xiàn)購房人凌晨5點(diǎn)排隊(duì)買房的現(xiàn)象，而此時(shí)距離該項(xiàng)目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時(shí)間。

　　報(bào)道援引項(xiàng)目銷售人員話稱，該項(xiàng)目二期定于4月11日排卡，預(yù)計(jì)6月開盤，房源在4000套左右，戶型以47-126平方米的一至三居為主，均價(jià)在11500-12500元/平方米，較上期開盤（2014年12月6日）時(shí)上漲1000元/平方米。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目的火爆程度超出了預(yù)估，出現(xiàn)了提前50個(gè)小時(shí)排隊(duì)的現(xiàn)象，比一期的購買熱情還要高。據(jù)他分析，銷售的火爆主要是由于該項(xiàng)目地理位置好，再加上新政對(duì)房地產(chǎn)的利好也帶動(dòng)了購房人的熱情。該負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目開盤的實(shí)際價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況而定，反應(yīng)好的話可能還會(huì)漲價(jià)。

　　4 二手房業(yè)主頻頻提價(jià)

　　對(duì)于定價(jià)更為靈活的二手房業(yè)主來說，每一次政策利好都能激起漲價(jià)的沖動(dòng)，近期記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一部分業(yè)主確實(shí)提高了掛牌價(jià)，但是遺憾的是，市場(chǎng)并沒有接受。

　　“跟客戶說好了250萬，結(jié)果我們帶過去找業(yè)主的時(shí)候，業(yè)主非要加5萬塊錢，我客戶不答應(yīng)，最終沒成。”對(duì)于自己失去的一單生意，經(jīng)紀(jì)人小王（化名）表示比較無奈。

　　“最近接到不少客戶的提價(jià)通知，提價(jià)幅度也不大，2%-5%之間不等”，經(jīng)紀(jì)人小胡告訴記者，“我也知道業(yè)主為什么提價(jià)，都覺得新政出來后市場(chǎng)好了，按原來的價(jià)格賣就虧了，想多賣點(diǎn)。但是實(shí)際上，從目前的成交看，除了極個(gè)別的房源，一提價(jià)就賣不掉了，畢竟跟提價(jià)的業(yè)主比，更多的業(yè)主比較現(xiàn)實(shí)，而且現(xiàn)在五改二后，房源明顯增多了。”

　　據(jù)小王介紹，他們門店最近的成交量不錯(cuò)，上周日一天一個(gè)門店成交了3套房。“這些房源的價(jià)格相對(duì)來說就是市場(chǎng)價(jià)格，沒有隨意加價(jià)的?，F(xiàn)在這市場(chǎng)，隨意加價(jià)的話只能先剩下，等其他房源先賣掉。”

　　隨著營業(yè)稅的調(diào)整，市場(chǎng)上的房源量大幅上漲，“我們門店之前的房源量保持在300套左右，現(xiàn)在在500套左右，客源量上來了，房源量也上來了，如果抬價(jià)的話，市場(chǎng)可以選擇不接受。”

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲也表示，“免征營業(yè)稅由滿五年改為滿兩年后，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，并有樓盤出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主漲價(jià)現(xiàn)象，但客戶對(duì)此的認(rèn)可度不高，成交房源仍以報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源為主，只是議價(jià)空間較政策前有所收窄。”

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，3·30新政出臺(tái)已半月，從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，成交量上升幅度較為明顯，大部分地區(qū)成交均價(jià)較為穩(wěn)定，個(gè)別地區(qū)價(jià)格有小幅上漲，漲幅基本保持在5%以內(nèi)。新政后客戶、業(yè)主入市積極性提高，房客源量持續(xù)處于相對(duì)高位水平。

　　“本輪市場(chǎng)成交改善很大程度上是由市場(chǎng)預(yù)期引起的，雙方入市增加，進(jìn)而成交量增加。但由于目前換房客戶仍然占大多數(shù)，買賣雙方均較為理性，因此價(jià)格增長呈現(xiàn)出相對(duì)緩和的趨勢(shì)，總體較為穩(wěn)定。”李巧玲說。

　　5 推特價(jià)房攬客

　　與部分樓盤謀求漲價(jià)不同，更多的樓盤在大力推出特價(jià)房攬客。

　　“緊急通知：特大好消息，K2玉蘭灣推出一批開發(fā)商保留的房源，單價(jià)在2.67萬到2.72萬，一居總價(jià)182萬到186萬，兩居在22萬到254萬，三居350萬到370萬，四居420萬到450萬。機(jī)會(huì)難得。”

　　近日，記者多次收到推特價(jià)房源的電話和短信，均稱開發(fā)商推出了一部分特價(jià)房，這部分房源的價(jià)格往往低于其他房源。上述項(xiàng)目的銷售人員告訴記者，正常的售價(jià)是2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米左右，“我們小戶型就推出了40套特價(jià)房源，你要考慮就趕緊定，特價(jià)房源沒了就是正常的價(jià)格了。”

　　據(jù)記者了解，通州另外一個(gè)項(xiàng)目也推出了多套特價(jià)房，多為低層房源，特價(jià)房源比正常房源的單價(jià)每平米低了1000元左右。“我們特價(jià)房源本來就沒推出很多，基本已經(jīng)賣完了，以后就是正常售價(jià)的房子。”

　　另外，位于南四環(huán)的國韻村項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴記者，目前項(xiàng)目正處于新一輪的蓄客排卡期，不但沒有打算漲價(jià)的意圖，而且還將推出定向團(tuán)購房源，精裝準(zhǔn)現(xiàn)房的價(jià)格在3.3萬元/平方米左右，這個(gè)價(jià)格是目前四環(huán)區(qū)域最具優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。據(jù)悉，國韻村項(xiàng)目從春節(jié)就開始就進(jìn)入了熱銷期，從大年三十到初六銷售了30多套房子，銷售金額過億，從春節(jié)到3月底銷售超過了100套，總金額超過了4億元，“我們預(yù)計(jì)將是整個(gè)四環(huán)的銷冠。我們有信心在年底爭做北京的銷冠。”國韻村負(fù)責(zé)人表示。

　　不僅北京如此，自新政落地之后，多地均出現(xiàn)了房企推特價(jià)房攬客的情況。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)佛山公司的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，僅4月4日、5日兩天，招商公園1872、康格斯花園、萬科水晶城等5個(gè)項(xiàng)目，都推出了特價(jià)房攬客。其中，康格斯花園推出的特價(jià)房，在原總價(jià)基礎(chǔ)上，最高優(yōu)惠幅度達(dá)到9萬元；而萬科水晶城推出的精裝修90平米的特價(jià)單位，總價(jià)88萬元發(fā)售，均價(jià)比這一項(xiàng)目前期每平米一萬元出頭的售價(jià)低了不少。

　　6 “限時(shí)”不漲價(jià)

　　與一些項(xiàng)目明確釋放漲價(jià)信號(hào)相比，更多的房企與項(xiàng)目打起時(shí)間牌，通過“限時(shí)優(yōu)惠”、“限時(shí)不漲價(jià)”等方式，促使猶豫群體加速買房。

　　“限時(shí)不漲價(jià)，不出手后悔莫及！”“每平米2.2萬，自由不限購，限時(shí)一周。”在樓市新政出臺(tái)之后，類似的宣傳語成為北京不少項(xiàng)目宣傳口號(hào)。

　　“限時(shí)不漲價(jià)”最響亮的要數(shù)萬科，3·30新政夜間來襲后，北京萬科迅速改變對(duì)策，率先發(fā)起零點(diǎn)搶房行動(dòng)，在京9盤聯(lián)合承諾不漲價(jià)不打烊，瘋狂24小時(shí)，引來沈陽、濟(jì)南、天津、太原等區(qū)域公司的響應(yīng)。北京萬科9盤聯(lián)動(dòng)24小時(shí)吸引了165組客戶到訪，銷售總額達(dá)到1.56億元。

　　相比限時(shí)不漲價(jià)，更多的項(xiàng)目打出“限時(shí)優(yōu)惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個(gè)新盤密集區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)之后，在特定期限推優(yōu)惠房源，已經(jīng)成為不少企業(yè)的通行做法。

　　不過，相較于廣告語中營造的“限時(shí)”強(qiáng)勢(shì)氛圍，項(xiàng)目實(shí)際情況卻要積極得多，在南五環(huán)某新盤扎堆區(qū)域，銷售員小王在主干道路口向進(jìn)出的車輛不停發(fā)放印有“限時(shí)優(yōu)惠”的廣告單。據(jù)小王介紹，這幾天不停撥打潛在客戶電話，積極介紹新政，向客戶推銷房源。“現(xiàn)在購房者的心態(tài)很平穩(wěn)，對(duì)于新政的出臺(tái)雖有反應(yīng)，但出手會(huì)很理性。”小王說。

　　□分析

　　平價(jià)走量快速去化占主流

　　記者調(diào)查已經(jīng)清晰地顯示，目前確有提價(jià)現(xiàn)象，但并非主流，而且，從二手房市場(chǎng)看，已經(jīng)出現(xiàn)了提價(jià)就賣不掉的明顯趨勢(shì)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新報(bào)告也顯示了同樣的結(jié)果。

　　截至4月14日，3·30新政頒布已整半月，這期間關(guān)于樓市漲價(jià)的消息甚囂塵上。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項(xiàng)目當(dāng)中，除領(lǐng)秀慧谷之外，其他49個(gè)項(xiàng)目均有連續(xù)成交，與3月相比，新政后成交均價(jià)出現(xiàn)下滑的項(xiàng)目有23個(gè)，均價(jià)上漲的項(xiàng)目有26個(gè)。但是在這其中，漲跌幅在5%以內(nèi)的高達(dá)43個(gè)，漲幅超過5%的僅有6個(gè)，而下跌幅度超過5%的則未出現(xiàn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，由于目前“一房一價(jià)”因素的影響，月度成交均價(jià)漲跌幅度在5%以內(nèi)即可認(rèn)定為走勢(shì)平穩(wěn)。由此可以看出，新政之后半個(gè)月大部分在售項(xiàng)目以“平價(jià)走量”為主，價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，大幅漲價(jià)的現(xiàn)象并未在北京出現(xiàn)。

　　此外，對(duì)目前的“漲價(jià)”信息，還需要仔細(xì)分析。日前，來自某機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京高端商品住宅平均成交價(jià)格為每平方米71612.36元，環(huán)比上漲22.88%。但這屬于結(jié)構(gòu)性上漲，因?yàn)槭艿侥瓿跤瓉砣f柳書院等地理位置及品質(zhì)俱佳的頂級(jí)豪宅入市的影響，拉高了高端住宅的成交價(jià)格，并不能證明高端住宅出現(xiàn)了價(jià)格上漲。

　　任啟鑫認(rèn)為，房價(jià)依然能持穩(wěn)原因主要在于兩個(gè)方面。一是市場(chǎng)庫存的制約。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高達(dá)83337套，雖然相比2014年底的歷史峰值已出現(xiàn)下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前開發(fā)商多選擇借助政策“東風(fēng)”快速去化，一旦追求漲價(jià)來提高利潤，反而可能在現(xiàn)階段損失意向購房客戶，影響銷量。二是主力購房客群的構(gòu)成發(fā)生變化所致。3·30新政進(jìn)一步降低了二套房首付以及營業(yè)稅的減免范圍，其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付，來促進(jìn)改善型置業(yè)客群的換房升級(jí)，從而提振包括二手房及新房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交活躍度。但是，改善型客群的購房需求并不急迫，雖然3·30新政后，各個(gè)項(xiàng)目看房客戶量驟增，但簽約量并未因此大幅增加，項(xiàng)目間的銷售競(jìng)爭仍然很激烈，為了積聚購房需求，開發(fā)商只得保持價(jià)格平穩(wěn)。

　　本刊記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在政策利好的刺激下，不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，房價(jià)均有上漲的動(dòng)力，有部分項(xiàng)目已經(jīng)取消了優(yōu)惠措施，但也有項(xiàng)目在此時(shí)選擇推特價(jià)房攬客。值得注意的是，更多的項(xiàng)目在用限時(shí)漲價(jià)、取消優(yōu)惠、排隊(duì)托市等等營銷手段催促購房者入市。此時(shí)的樓市，如同每一次利好政策落地后的情形一樣，真真假假，亂象叢生。

　　需要提醒購房者的是，樓市的環(huán)境在不斷變化，在目前樓市庫存的重壓之下，多數(shù)項(xiàng)目的漲價(jià)尚不能形成事實(shí)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲認(rèn)為，在需求升溫帶動(dòng)下，賣方欲調(diào)高價(jià)格的傾向非常明顯。近年來，隨著地價(jià)、配建保障房、自住房面積上漲，房企項(xiàng)目銷售利潤受到擠壓，在市場(chǎng)進(jìn)入上行階段后，難以避免出現(xiàn)漲價(jià)傾向。但是，新房市場(chǎng)的庫存問題依然比較突出，這是抑制新房價(jià)格過快上漲的主要因素，短期內(nèi)預(yù)計(jì)大部分在售新房項(xiàng)目會(huì)依然維持相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格。

　　□專家觀點(diǎn)

　　>>知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員 馬光遠(yuǎn)

　　中國住房已經(jīng)告別短缺

　　中國經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)和改善民生發(fā)揮了十分重要的作用。出臺(tái)樓市政策，無非就證明了房地產(chǎn)的下行大趨勢(shì)，為了宏觀經(jīng)濟(jì)的求穩(wěn)，不得不出臺(tái)政策救市。還在期待房價(jià)暴漲？那是妄想！“救市政策”是陽光，但這是寒冬的陽光，而不是春暖花開時(shí)節(jié)的陽光，無論是地方政府，還是開發(fā)商，都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，中國住房已經(jīng)告別短缺，靠房地產(chǎn)維持漂亮數(shù)據(jù)的日子屈指可數(shù)。

　　住房供應(yīng)過剩的城市，開發(fā)商和地方政府要放棄房價(jià)再次暴漲的幻想，利用政策的掩護(hù)，千方百計(jì)消化庫存。大城市、熱點(diǎn)城市、未來人口流入的城市，當(dāng)下就是買房的時(shí)間窗口，購房者應(yīng)該抓住政策的紅利。各界都應(yīng)該清醒地意識(shí)到，中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，必須用新的思維思考和判斷房地產(chǎn)的未來。

　　>>亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān) 郭毅

　　若房企逆勢(shì)漲價(jià)則可能流失客源

　　近期房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不斷，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)期均開始有所回升，市場(chǎng)回暖的大趨勢(shì)已成定局。但是在這其中，政策導(dǎo)向依然是偏向剛需及改善型的自住需求為主，而對(duì)市場(chǎng)影響最大的“限購”政策仍未有松口，整體需求依然受到限制，再加上高庫存現(xiàn)實(shí)的制約，目前開發(fā)商多以平價(jià)走量為主，趁著政策風(fēng)頭快速出貨回款，手握資金之后再行下一步?jīng)Q策。目前成交較好的項(xiàng)目多為平價(jià)甚至低價(jià)開盤，因此此輪市場(chǎng)回暖應(yīng)是成交回暖先行，高庫存與需求受控使得市場(chǎng)并不能支撐這一階段的漲價(jià)，一旦房企逆市漲價(jià)，可能將造成客源流失而被競(jìng)品項(xiàng)目吸收，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售失去先機(jī)。

　　>>上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 嚴(yán)躍進(jìn)

　　目前漲價(jià)多為“打心理戰(zhàn)”

　　3·30樓市新政后，價(jià)格策略會(huì)出現(xiàn)一個(gè)分化。若是對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的市場(chǎng)營銷足夠有信心，那么此次漲價(jià)，反而能鞭策購房者積極入市。但若是產(chǎn)品的吸引力本身不大，那么盲目漲價(jià)則會(huì)導(dǎo)致客戶流失。從實(shí)際情況看，部分房企通過發(fā)布要漲價(jià)的小道消息，某種程度上會(huì)使得觀望的購房者加快入市節(jié)奏。從這個(gè)角度看，目前打心理戰(zhàn)的人為多，實(shí)際上還是有很多樓盤愿意給出優(yōu)惠。而從行業(yè)走勢(shì)看，房價(jià)上漲是大趨勢(shì)。若是天真地認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌，那么可能會(huì)貽誤最佳購房時(shí)期，實(shí)際上，最佳的購房時(shí)期已經(jīng)開始慢慢消失。（京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰 邢飛 潘秀林）