降低首付款比例、放寬貸款條件、擴(kuò)大提取范圍……多地密集出臺(tái)的住房公積金貸款利好政策，正在推動(dòng)樓市進(jìn)一步去庫(kù)存化。尤其是近日住建部明確公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程，在業(yè)界看來(lái)，對(duì)于庫(kù)存壓力高居不下的三四線城市而言，這無(wú)疑是一個(gè)重大利好。

    異地互貸終見(jiàn)曙光

    因孩子在外省上大學(xué)，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較高，在西寧市住房公積金管理中心繳納公積金的職工李先生一直想用公積金貸款在外省買房，減輕還款負(fù)擔(dān)。

    正在全國(guó)漸次推進(jìn)的公積金異地貸款政策對(duì)類似李先生這樣的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)福音。

    去年10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并首次明確提出公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。

    隨后，多個(gè)城市提出推進(jìn)異地互貸政策。今年2月，武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥的四省會(huì)城市市長(zhǎng)共同簽署了《合肥綱要》約定，四市實(shí)施住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)；職工在就業(yè)地繳存公積金，在戶籍地購(gòu)買自住住房的，可向戶籍地公積金中心申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。異地購(gòu)房貸款執(zhí)行貸款地住房公積金貸款政策規(guī)定；職工及配偶未使用住房公積金貸款的，異地購(gòu)房可提取公積金用于購(gòu)買戶籍地首套自住住房或償還商業(yè)住房貸款。此外，湖南、湖北、甘肅、山東表示將省內(nèi)推行異地互貸。

    李先生所在的青海省西寧市公積金異地貸款范圍更加寬泛，依據(jù)今年9月新出臺(tái)的公積金貸款政策，只要是在西寧市住房公積金管理中心繳納公積金的職工，以西寧地區(qū)的自有住房做抵押，即可申請(qǐng)公積金貸款在全國(guó)實(shí)現(xiàn)異地購(gòu)房。

    公積金異地貸款政策的尺度有望進(jìn)一步加大。近日，住建部發(fā)布《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》，被媒體認(rèn)為是公積金異地貸款政策的細(xì)則落地。

    該通知明確了住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程，指出繳存城市公積金中心（含分中心）負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況，向貸款城市公積金中心出具書(shū)面證明，并配合貸款城市公積金中心核實(shí)相關(guān)信息。貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作，并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款城市公積金中心與繳存城市公積金中心要定期對(duì)異地貸款情況進(jìn)行核對(duì)，掌握提取、還款、變更和逾期情況。此外，住建部還稱將建設(shè)全國(guó)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)信息交換系統(tǒng)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，相比放寬貸款條件、調(diào)整繳存期限、提高貸款額度、取消多項(xiàng)收費(fèi)等公積金新政，此前政策中雖然推出“異地互貸”，但落實(shí)仍有難度，因此，此次通知將再次加速“異地互貸”的推進(jìn)。

    使用局限致冷熱不均

    在公積金“異地互貸”提速的背后，是我國(guó)長(zhǎng)期存在因地區(qū)差異而產(chǎn)生的公積金使用冷熱不均的事實(shí)。

    今年6月公布的《全國(guó)住房公積金2014年年度報(bào)告》，讓百姓第一次看清了公積金的家底。這份報(bào)告顯示，全國(guó)32個(gè)地區(qū)，公積金貸款發(fā)放率高于80％的只有8個(gè)，貸款發(fā)放率低于50％的有5個(gè)，個(gè)別地區(qū)更是低至30％左右。

    據(jù)一名資深房地產(chǎn)業(yè)分析師介紹，在一線城市中，只有北京的公積金儲(chǔ)備較為充裕。上海房?jī)r(jià)一直較高，公積金使用率長(zhǎng)期高位運(yùn)行。而廣州也受困于公積金吃緊，其貸款額度已連續(xù)多月被“秒殺”，正嘗試通過(guò)“公轉(zhuǎn)商”等形式緩解貸款難。

    不僅是上海、廣州，東部多市都遭遇了公積金貸款“額度荒”。因資金運(yùn)行壓力加大、公積金貸款出現(xiàn)放款輪候，杭州市從4月開(kāi)始辦理“公轉(zhuǎn)商”，上半年受理住房公積金貸款57.89億元，其中貼息貸款已占六成以上。在南京，截至8月，公積金貸款待放量達(dá)20多億元，占全年放款額度約1／10，據(jù)此估算約有5000戶申請(qǐng)者需要而沒(méi)得到貸款。

    與上述情形相反，哈爾濱、貴陽(yáng)、荊州等城市的公積金貸款則顯得很從容。

    9月中旬，哈爾濱持續(xù)放寬提取條件，規(guī)定“對(duì)連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月的，允許職工提取公積金用于支付房租”，同時(shí)拓寬公積金提取范圍，規(guī)定“夫妻雙方的父母患重病可提取公積金進(jìn)行治療”。

    貴陽(yáng)市也放寬了住房公積金提取范圍，并將首次使用公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的最低首付比例降至20％；最高貸款額度由45萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元；而且再次申請(qǐng)公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房的也按首套住房公積金貸款辦理。

    荊州則實(shí)行了“提額度、降比例、通借通還”三項(xiàng)舉措。不僅將城區(qū)住房公積金貸款最高總額由40萬(wàn)元提高至45萬(wàn)元，規(guī)定繳存職工家庭使用住房公積金購(gòu)買首套住房，首付比例最低為20％，同時(shí)允許職工直系親屬間購(gòu)房實(shí)行住房公積金互取、互貸、互還。

    甘肅省的多個(gè)城市也推出了多項(xiàng)住房公積金“新政”。從今年三季度開(kāi)始，蘭州、慶陽(yáng)等城市推出二套房貸款執(zhí)行住房公積金貸款基準(zhǔn)利率政策；張掖、武威、定西等7個(gè)城市實(shí)行繳存職工直系親屬購(gòu)房互貸政策；酒泉、臨夏、隴南等8個(gè)市州放寬繳存職工直系親屬購(gòu)房互提政策。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述這些城市多是公積金相對(duì)充裕的城市，甚至有的城市出現(xiàn)了公積金沉淀。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，出現(xiàn)公積金沉淀的原因多為工作調(diào)動(dòng)。例如原先在A城市工作，繳存了不少公積金，調(diào)動(dòng)到B城市后，如想在B城市買房，則無(wú)法使用A城市的公積金貸款。

    事實(shí)上，沉淀的不僅是工作調(diào)動(dòng)者的公積金，還有一種情況就是，由于一線城市房?jī)r(jià)居高不下，一些被高房?jī)r(jià)擠出的剛性需求及改善型需求只能在房?jī)r(jià)便宜的周邊小城市購(gòu)房，而公積金貸款的封閉管理使其不能動(dòng)用這部分資金。

    在某事業(yè)單位工作的北京市民盧女士算了一筆賬：若要享受公積金“二套首付兩成”的優(yōu)惠政策，購(gòu)房需全部使用公積金貸款。當(dāng)前北京二套房公積金貸款的最高額度只有80萬(wàn)元，所以購(gòu)買房子總價(jià)不能高于100萬(wàn)元。但北京市范圍內(nèi)幾乎找不到總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的商品房。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年國(guó)內(nèi)16個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市，公積金貸款最高額度從70萬(wàn)元到120萬(wàn)元不等，購(gòu)房者單靠公積金貸款很少能覆蓋全部房?jī)r(jià)。

    在公積金充裕的三四線城市，最大的制約則是需求不足。在公積金使用仍局限于繳存地的情況下，只有在當(dāng)?shù)乩U納公積金的職工才能享受公積金新政優(yōu)惠，而當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求基本趨于飽和，若異地互貸仍不放開(kāi)，則將制約在外地工作的人員回三四線城市買房。

    房?jī)r(jià)洼地即將補(bǔ)漲？

    一線城市房?jī)r(jià)高，公積金貸款撐不起房款；二線城市需求旺盛，但公積金額度偏緊；三四線城市公積金額度充足，購(gòu)房需求卻有限。當(dāng)前現(xiàn)狀反映出各地公積金儲(chǔ)備和樓市庫(kù)存的巨大差異。一方面在全國(guó)范圍內(nèi)公積金仍存在巨額沉淀，另一方面樓市庫(kù)存量仍然高居不下。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4％轉(zhuǎn)為上漲1.7％，為自2014年9月以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。其中，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲，且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比“漲跌互現(xiàn)”，三線城市房?jī)r(jià)同比仍然全部下降。從庫(kù)存壓力分析，住宅去庫(kù)存壓力主要集中在三線、四線城市，去庫(kù)存周期超過(guò)四年。

    公積金異地互貸提速則有望讓三四線樓市火起來(lái)。

    按照住建部發(fā)布的《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問(wèn)題的通知》，負(fù)責(zé)異地貸款發(fā)放并承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的是貸款城市公積金中心及受委托銀行。舉個(gè)例子，假設(shè)南京市民李先生在南京繳存公積金，但因南京公積金資金池吃緊，在南京買房申請(qǐng)公積金困難，于是他決定在周邊公積金額度充足的小城市買房，就能順利辦理公積金貸款。

    今年“3·30”樓市新政以來(lái)，在陸續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)放寬住房公積金提取和貸款條件的政策推動(dòng)下，一些三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了升溫現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，甘肅省提取和發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款的額度，較去年同期分別增長(zhǎng)38.38％和42.76％。此外，今年前7個(gè)月，甘肅省完成商品房銷售面積643.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.64％。

    不過(guò)，飽受公眾詬病的公積金使用效率低、提取難等老問(wèn)題很可能也會(huì)制約異地貸款政策實(shí)施的步伐。

    在?？诠ぷ鞯闹兄睓C(jī)關(guān)工作人員劉青海（化名）已是第三次來(lái)到海南省住房公積金管理局，除了準(zhǔn)備身份證、戶口本、單位內(nèi)部的表格、銀行流水證明，還需回到戶籍所在地開(kāi)具“單身證明”，并且動(dòng)手填寫(xiě)、裁剪、粘貼各種表格，耗時(shí)最少需要兩至三周，而且審批還需要等待半個(gè)月以上。

    “每次排隊(duì)都要1個(gè)小時(shí)左右，不僅累心，甚至還要做手工剪貼各種單據(jù)，為了一兩萬(wàn)元的公積金，真的不值。”劉青海說(shuō)。

    以早已落地的“公積金支付房租”政策為例，數(shù)據(jù)顯示，百姓租房使用公積金所占比例僅為1％，“程序復(fù)雜”成為擋在萬(wàn)千租房者面前的一道現(xiàn)實(shí)難題。

    每逢周末，在北京一家地產(chǎn)公司工作的成龍都會(huì)早早起床和租房中介四處看房。“自己有一筆可觀的公積金無(wú)法使用，嘗試過(guò)很多次，但是由于開(kāi)發(fā)票的稅金很高，加上房主大多不希望做稅務(wù)登記，因此在實(shí)際辦理中非常困難。”成龍說(shuō)。

    丁丁租房經(jīng)理張武介紹說(shuō)，租房提取公積金需要提供地稅發(fā)票，首先需要房主和租客前往當(dāng)?shù)氐囟惥珠_(kāi)具地稅發(fā)票，當(dāng)很多租客了解到5％的稅款和開(kāi)票的流程后就選擇放棄了。

    再看公積金異地貸款新政，繳存城市公積金中心負(fù)責(zé)審核職工繳存和已貸款情況，而貸款城市公積金中心及受委托銀行負(fù)責(zé)異地貸款的業(yè)務(wù)咨詢、受理、審核、發(fā)放、回收、變更及貸后管理工作。這意味著，貸款人要與兩個(gè)城市的公積金中心打交道，從咨詢到交審核材料，再到開(kāi)證明、辦貸款，原先在一個(gè)城市貸款的“跑腿量”如今至少要翻倍。若兩個(gè)城市之間銜接不暢，異地貸款恐將難上加難。

    南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金異地互貸有利于為工作流動(dòng)和異地置業(yè)、回鄉(xiāng)置業(yè)的人群提供貸款支持，刺激和挖掘需求。但異地互貸需要建立全國(guó)性的職工公積金轉(zhuǎn)移平臺(tái)，以方便各地繳存期限接續(xù)、互認(rèn)，方便職工轉(zhuǎn)移和異地貸款，僅靠地方之間協(xié)調(diào)的異地互認(rèn)無(wú)法擺脫各自為政的現(xiàn)狀。

    “要從長(zhǎng)遠(yuǎn)維護(hù)公積金的健康發(fā)展，還需從國(guó)家層面上進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。”清華大學(xué)教授劉洪玉認(rèn)為，各地公積金從管理到使用都有巨大差異，要從整體上提高公積金使用效率、增強(qiáng)其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推動(dòng)公積金的統(tǒng)一管理和跨地區(qū)使用。