3月以來(lái)，全國(guó)樓市刮起新一輪調(diào)控“風(fēng)暴”。近日，記者走訪(fǎng)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角以及中部多地樓市發(fā)現(xiàn)，各地政府正切實(shí)履行樓市調(diào)控主體責(zé)任，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“割肉讓利”，新房降價(jià)空間打開(kāi)，而與之對(duì)應(yīng)的則是，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒日益濃厚。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60多地加碼樓市調(diào)控。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，在新政作用下，2017年第一季度全國(guó)新盤(pán)銷(xiāo)售率低于去年同期。

　　地方政府：

　　限高價(jià)、控預(yù)售證、降成交

　　記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前地方住建部門(mén)普遍采用限制高價(jià)樓盤(pán)入市、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏等“限價(jià)”手段以縮減成交量，并保證新房?jī)r(jià)格“環(huán)比不增長(zhǎng)”。

　　以深圳為例，該市新盤(pán)平均去化率為45%，效果明顯較差。房?jī)r(jià)方面，在地方政府的嚴(yán)格調(diào)控下，2017年一季度后住宅價(jià)格趨穩(wěn)。從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)定價(jià)來(lái)看，2017年開(kāi)年后，近半的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)持平或下跌，29.5%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上次開(kāi)盤(pán)持平，18.8%的項(xiàng)目較上次開(kāi)盤(pán)下跌。而在漲價(jià)盤(pán)中，新房?jī)r(jià)格僅平均上漲0.6%。

　　記者近期走訪(fǎng)多個(gè)城市發(fā)現(xiàn)，新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性分化明顯。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，高價(jià)項(xiàng)目較周邊同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格平均漲幅約為8%，而低價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較周邊同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項(xiàng)目“余之城”在3月14日加推，價(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)均價(jià)下跌超過(guò)1成。

　　在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核，對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。高端住宅項(xiàng)目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)均因報(bào)價(jià)過(guò)高拿不到預(yù)售證。“預(yù)售證越來(lái)越難拿了。為了拿到預(yù)售證，不少改善型住宅項(xiàng)目的審批價(jià)格相較預(yù)期的報(bào)價(jià)打了8折。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　在廣州，“天河星作”樓盤(pán)銷(xiāo)售員告訴記者，目前項(xiàng)目二期400套正向政府申報(bào)預(yù)售證，均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米左右。“政府對(duì)價(jià)格控制得比較嚴(yán)，申請(qǐng)預(yù)售證也要排隊(duì)。就算申領(lǐng)預(yù)售證，網(wǎng)簽也得排隊(duì)。”

　　開(kāi)發(fā)商：

　　緩?fù)票P(pán)、適當(dāng)“割肉”跑量

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于預(yù)售證審批不下來(lái)而延期推盤(pán)的項(xiàng)目不在少數(shù)。“原打算去年底開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，因?yàn)閷徟匿N(xiāo)售價(jià)格跟我們的預(yù)期差距較大，所以到現(xiàn)在還沒(méi)推。”一位開(kāi)發(fā)商表示。

　　在被問(wèn)及會(huì)否因調(diào)控從緊而減緩?fù)票P(pán)節(jié)奏時(shí)，旭輝控股總裁林峰坦言：“要看政府控價(jià)的幅度了，幅度差異不大的就如期推；如果幅度差異太大，就多跑跑腿、不斷地跟政府‘磨嘴皮子’。畢竟，對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要保證銷(xiāo)售規(guī)模，既不能停止拿地，也不能停止售樓。”

　　記者注意到，目前已取得預(yù)售證且順利開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目基本是在售價(jià)方面選擇“退讓”的。如上海某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“這個(gè)項(xiàng)目本來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)準(zhǔn)備定在每平方米8萬(wàn)元左右的，現(xiàn)在批下來(lái)的價(jià)格是6萬(wàn)元。政府調(diào)控從緊，開(kāi)發(fā)商也要適當(dāng)‘割肉’啊。”

　　此外，開(kāi)發(fā)商還采取先推低價(jià)剛需盤(pán)“走量”的策略，以快速回籠資金。中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查顯示，從重點(diǎn)城市推盤(pán)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位情況來(lái)看，2017年第一季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主。62.6%的樓盤(pán)主推針對(duì)首次置業(yè)或首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型，29.2%的項(xiàng)目主要面向中高端改善型需求。

　　據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，3月廣州熱銷(xiāo)樓盤(pán)TOP10榜單上，來(lái)自黃埔的剛需樓盤(pán)——實(shí)地常春藤和碧桂園“豪進(jìn)左岸”分列一、二位。實(shí)地常春藤銷(xiāo)售超過(guò)800套，而“豪進(jìn)左岸”更是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即宣售罄。

　　購(gòu)房者：

　　觀(guān)望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑

　　樓市的規(guī)律是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。”雖然新樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但購(gòu)房者的觀(guān)望情緒卻日漸濃厚。進(jìn)入3月份后，多個(gè)城市調(diào)控密集加碼升級(jí)，購(gòu)房者觀(guān)望情緒有所增加，出手更為謹(jǐn)慎。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來(lái)同期最低。

　　一位正在上?？椿榉康膭傂栀?gòu)房者表示，由于支付能力受限，因此價(jià)格是買(mǎi)房時(shí)首要考慮的因素。“目前感覺(jué)樓市不太穩(wěn)定，我想觀(guān)望一段時(shí)間再說(shuō)。”

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，隨著加入調(diào)控隊(duì)列的城市越來(lái)越多，調(diào)控之風(fēng)愈加猛烈。市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控仍將繼續(xù)從緊，疊加購(gòu)房者原本就已非常濃厚的觀(guān)望情緒，后續(xù)新房和二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)將更加承壓。

　　受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商對(duì)今年樓市的預(yù)判有較高一致性：謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)。在調(diào)控的大背景下，市場(chǎng)成交縮量是大概率事件。不過(guò)，記者也注意到，近期多家標(biāo)桿房企提高了業(yè)績(jī)目標(biāo)：恒大、萬(wàn)科和碧桂園均提出未來(lái)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)1萬(wàn)億元銷(xiāo)售目標(biāo)，融創(chuàng)中國(guó)亦將2017年的銷(xiāo)售目標(biāo)確定為2100億元，較2016年增長(zhǎng)35.21%，去年銷(xiāo)售650億元的新城控股也表示將沖擊千億大關(guān)。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入了博弈期。房企推盤(pán)上仍偏保守。未來(lái)是否會(huì)出于業(yè)績(jī)和資金壓力，降價(jià)跑量，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。(鄭鈞天 周強(qiáng))