多城出臺限制公司買房調(diào)控新政 北京住宅市場公司名義買房比例較低

限制公司買住宅 北京會執(zhí)行嗎？

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，7月，全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀錄，超過60個城市發(fā)布了超過70次各類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這其中，深圳發(fā)布的升級調(diào)控政策，被看作是一線城市新一輪調(diào)控的開始。深圳升級版的調(diào)控政策中，暫停企業(yè)購買商品房一條被廣泛關(guān)注。在此之前，已有杭州、西安、長沙等熱點城市發(fā)布了類似政策。

以公司名義買房，在北京樓市也不是新鮮事，《廣廈時代》調(diào)查了解到，北京樓市公司買房主要集中在高端住宅項目和商辦類項目中，如果購房人選擇以公司名義購房，在各大售樓處也早有成熟的操作流程。限制公司買房，會不會成為北京下一輪跟進的調(diào)控政策？業(yè)內(nèi)人士指出，北京跟進限制公司買住宅存在一定可能，但由于本身占市場成交比例較少，對樓市整體走勢影響有限。

“商住”項目 仍在推薦用公司名義買房

注冊公司買房，似乎是避開限購，快速獲得購房資格最簡單的辦法，尤其是在一些“需要”這類購房人的項目，售樓處私下里都有合作的代辦公司，幫助購房人操作這一切。

不久前，《廣廈時代》在順義某商辦類項目發(fā)現(xiàn)，該項目已經(jīng)開發(fā)了近五年，目前已經(jīng)是現(xiàn)房尾房在售。項目從規(guī)劃之初，就是按照住宅在做，從社區(qū)園林打造，到建筑規(guī)劃，從外觀看，與普通的住宅項目沒有任何區(qū)別，雖然經(jīng)歷了“3·26”商辦類的升級調(diào)控，但銷售對象仍是個人購房者。

在看房時，銷售人員向《廣廈時代》介紹，目前如果想買這兒的房子，基本都要采用公司名義購買，并且一次性付款。“如果您名下有購房資格，也可以占用購房資格買，但我們不建議這么做。”

銷售人員表示，如果購房人本身有公司，可以直接使用自己的公司來買這里的房子，如果沒有，可以介紹代辦的公司，幫助購房人注冊一個新公司，并且以公司的名義購買這兒的房子。“這樣做很方便，將來賣房的時候，直接轉(zhuǎn)讓公司就可以，把公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，變更法人，還可以省掉不少交易費用。”

《廣廈時代》了解到，雖然2017年3月26日商辦類項目調(diào)控升級后，個人仍可以購買存量商辦類項目，但由于占用購房指標等原因，已經(jīng)很少有購房人以個人名義購買這類產(chǎn)品，基本都會選擇接受售樓人員的建議，尋找代辦公司，注冊公司購買。

甚至有些商辦類項目，自己就注冊了大量的空殼公司，先用這些公司把自己樓盤的房源買下來，然后再通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式，將空殼公司和房子一起轉(zhuǎn)讓給購房人。

這類商辦類項目的違規(guī)操作在一些商辦集中的區(qū)域尤為嚴重。不久前，房山區(qū)住建委宣布，開展為期一個月的商辦類開發(fā)項目專項整治工作，通報的案例中，就有房山某項目與經(jīng)紀公司簽署了《房屋認購書》，該經(jīng)紀公司又成立了若干公司作為實際購房公司，與開發(fā)商簽訂購房合同，再與購房業(yè)主簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書》。

房山區(qū)住建委表示，將重點整治開發(fā)企業(yè)、代理機構(gòu)為個人規(guī)避限購代辦工商注冊登記，向買房人推薦改建裝修公司等行為，如果發(fā)現(xiàn)問題，將視情節(jié)嚴重對開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)采取書面警告、立案處罰、暫停網(wǎng)上簽約及項目相關(guān)手續(xù)辦理、注銷經(jīng)紀機構(gòu)備案等措施。

北京公司買房也限售 商辦、高端項目是主力

除了商辦類項目，在北京，另一類公司購房人比較多的是高端住宅類項目。由于購房人大多名下有多套房產(chǎn)，因此購房人會選擇以公司名義來購買新的房子。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京整體用公司購房的比例不大，主要集中在高端市場和局部區(qū)域市場。像一些2000萬元以上的產(chǎn)品，公司購買的比例比較高。但中低端市場，特別是限競房基本沒有使用公司名義購買的。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也表示，北京的住宅市場中，公司購買的比例并不大，畢竟以公司名義購買，除了在持有期間需要繳納一定的房產(chǎn)稅之外，轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)稅負也比較高。所以過往公司購買可能在高端豪宅項目中有一定比例。

購買這類房子的大多是企業(yè)主，他們的公司有完善的稅收和財務架構(gòu)，這些專業(yè)團隊可以幫助購房人后期和開發(fā)商一起處理資產(chǎn)處置等相應的問題，相對于普通人，他們更便于用公司名義買房。

另外，這些企業(yè)主以公司名義買房，未來他在流通和變現(xiàn)上會有更多方式。比如可以通過抵押的方式讓房產(chǎn)迅速變現(xiàn)，或者通過一些其他的，比如說股權(quán)的方式幫助房產(chǎn)實現(xiàn)變現(xiàn)能力。

但隨著現(xiàn)在整個北京樓市已經(jīng)全面趨向剛需化、改善化，以公司名義買房的比例已經(jīng)大幅收窄，特別是在目前北京市場主要的供應種類限競房里，以公司名義購買的幾率還是很小的。畢竟限競房短期內(nèi)是限制流通的。

公司買房只是高端項目業(yè)主為規(guī)避限購選擇的一種方式。知名營銷人韓樂分析稱，很多高端項目的業(yè)主，雖然自己手里有公司，但也不會選擇用自己的公司去購買房子，可能還是會選擇其他的方法。因為購房人自己的公司可能有若干個股東，未來在交易、分配權(quán)益上都是比較麻煩的事，為了避免這些麻煩，他們不太會采用這種交易方式。

而且，以公司買房,轉(zhuǎn)讓起來也沒有開發(fā)商銷售人員說的那么容易。

企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓所需要交納的稅費，相比個人之間轉(zhuǎn)讓，多出了不止一項。增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、契稅，每一項算下來，都大幅增加了購房成本。

即使采用銷售人員聲稱的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，以轉(zhuǎn)讓公司的方法轉(zhuǎn)移公司名下的房子，交易成本是可以回避一部分，但逃不開持有的房產(chǎn)稅和找中介公司代辦的每年企業(yè)年審、報稅、注冊地址使用等費用。

另外，企業(yè)購買住宅限售的規(guī)定，在北京也已經(jīng)執(zhí)行了一年多。2017年3月17日，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中明確規(guī)定，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上。

北京或跟進限制公司買住宅 高端項目或受影響

雖然以公司名義買房在整體購房結(jié)構(gòu)中占比不大，但北京下一步是否會跟進調(diào)控政策，限制公司買房呢？對此，業(yè)內(nèi)人士看法不一。

張大偉分析認為，北京很有可能會跟進公司買房這個舉措。據(jù)他了解，北京相關(guān)主管部門確實是在考慮這種政策。他表示，目前已經(jīng)有五個城市出臺了限制公司買房的政策，這些出臺政策的城市公司購房比例較高的原因主要有兩個，一個是當?shù)氐南奘壅弑容^嚴，用公司買，采用股權(quán)交易的方式轉(zhuǎn)手，可以規(guī)避短期轉(zhuǎn)讓上一些稅費的限制。另一方面，這些城市對新房價格的嚴格限制導致的一二手倒掛現(xiàn)象，注冊公司參與搖號可以增加購買到這類房源的概率，所以大量購房人選擇注冊公司買。

北京一直是全國限購最嚴的城市，此前已經(jīng)有了企業(yè)購買住宅三年限售的政策，很有可能會跟進，直接暫?；蛳拗埔怨久x購買。

郭毅則認為，從市場源頭來看，北京目前沒有出臺這樣政策的必要。北京目前本身用公司名義購房的比例就不算太高，房價的漲幅也得到了有效的控制，基本處在一個停漲的狀態(tài)，已經(jīng)基本完成了堅決遏制房價上漲這樣一個全新的調(diào)控目標，并不需要補充類的政策。

韓樂也分析認為，目前出臺限制公司買房政策的城市，公司買房比例都很高，最多都超過了20%，這個比例是不正常的，政府必須出臺相應政策規(guī)范。而北京樓市遠沒到這個比例，相對而言比較健康。限制和不限制基本一樣，就沒有必要專門出臺政策來進行規(guī)范。所以短期內(nèi)不會出臺這個政策。另外，公司買房占比有多少，這個數(shù)字住建委是掌握的，也就是說政策的依據(jù)主要在住建委手中，相關(guān)部門應該會根據(jù)實際情況進行判斷。

如果北京真的開始限制公司買房了，哪些項目會受到影響呢？

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，主要還是會影響高端住宅市場，普通住宅，尤其是現(xiàn)在大批量入市的限競房，基本不會受到影響。

而對于目前公司買房最集中的商辦領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)人士指出，出臺政策也應該是針對住宅，對于商辦項目，主要還是打擊違規(guī)操作。

張大偉表示，限制公司購買，肯定是會聚焦在住宅之上，因為對于商辦項目，公司是它唯一的購房主體，購買辦公場所無可厚非，目前出臺政策的城市也沒有限制購買商辦項目的。

郭毅指出，目前市場上“商住”概念已經(jīng)基本消失，未來都是商辦產(chǎn)品，本身就是面向企業(yè)去銷售的，“3·26”新政中也明確了未來的新建商辦項目只能由企業(yè)購買這樣一個調(diào)控的要求。而且，它的使用者本身也都是企業(yè)。如果限制企業(yè)購買，就相當于不允許任何人去購買商辦項目，這個不太可能。(文/門庭婷)