樓市追蹤

不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規(guī)模交易，都屬于供給方的試探性動作。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，二手房價格近四年首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點城市下調(diào)。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲0.3%。其中北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。但從二手住房來看，二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。具體來看，北、上、廣、深分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。

二手房房價的下跌事實上是對一二線以及熱點城市，支付能力相對較高的消費者的一種刺激，這種刺激一方面是對壓抑幾個月的需求的一種釋放，另一方面是市場對房地產(chǎn)市場需求的一種謹(jǐn)慎性試探。

從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，二手房住宅出現(xiàn)下調(diào)的17個城市，其房價下調(diào)幅度均沒有超過1%，這也就意味著即使是一套400萬的房子，房價下調(diào)事實上只為其節(jié)省下16000元的購置成本。

從目前對房價微幅調(diào)整的市場反應(yīng)來看，我們可以得出兩種結(jié)論，首先，一二線城市以及熱點城市住房需求彈性較中西部大，房價對需求的刺激效果明顯。其次，不同的市場主體由于知識背景、收入水平、家庭狀況和年齡結(jié)構(gòu)的不同，對市場釋放的信息所產(chǎn)生的預(yù)期是有偏誤的或者說是有差異的，經(jīng)濟學(xué)上稱之為預(yù)期的主體性特征。

因此，作為銷售市場的主要補充，二手房市場房價的下調(diào)，會讓部分消費者有“房價見底”的心理暗示，因而導(dǎo)致目前一、二線熱點城市出現(xiàn)二手房成交量占市場成交量過半的狀況。不過這里需要指出的是，二手房成交比例的迅速擴張，是依賴于房地產(chǎn)市場總體成交量下滑的，經(jīng)過兩輪調(diào)控后，如今房地產(chǎn)市場沒有了金九銀十的支撐，用“慘淡經(jīng)營”似乎也并不為過。

所以即使從相對量上來看，二手房正在搶占市場，但是這樣“壓倒性”的占領(lǐng)，是建立在消費者主體預(yù)期之上的。但是正如菲利普斯在研究失業(yè)與通貨膨脹之間替代關(guān)系中所提到的那樣，消費者會根據(jù)實際情況不斷調(diào)整預(yù)期，以保證自身的利益不受改變，也就是說在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，經(jīng)濟主體總是趨向理性的，但即使是預(yù)期趨于理性也具有很強的不可預(yù)測性，若是企業(yè)以此為其市場戰(zhàn)略基礎(chǔ)，“根基”未免太過薄弱。

值得一提的是，雖然在房地產(chǎn)目前的發(fā)展階段，二手房的交易意味著住宅對房屋持有者財富效應(yīng)積累的終結(jié)，但是其變現(xiàn)產(chǎn)生的替代效應(yīng)有利于盤活個人資產(chǎn)，增加資產(chǎn)的流動性，同時為資本市場注入活力。

事實上二手房市場的存量的消化，對平衡房地產(chǎn)市場供求的作用不容小覷，雖說目前我國新建住房速度有所放緩，但是待銷售的新房和二手房依舊具有相當(dāng)規(guī)模。對于開發(fā)商來說保留一定的空置房有利于靈活地應(yīng)對市場的變化，但是其持有成本以及對市場造成的效率的損失，都最終轉(zhuǎn)嫁給了需求方和社會，而產(chǎn)生這樣的經(jīng)濟效率損失的經(jīng)濟根源在外部性。

即企業(yè)生產(chǎn)或者說企業(yè)的某種行為產(chǎn)生的個人成本小于個人收益時，企業(yè)就會選擇生產(chǎn)而不論其所產(chǎn)生的社會成本，因而在自身利益最大化的考慮下，企業(yè)生產(chǎn)的水平往往是高于社會所需要的水平的。

房地產(chǎn)市場非均衡具有常態(tài)性，此次二手房成交量大規(guī)模地增加，只能說是當(dāng)前時點供求雙方的均衡。事實上，11月底深圳樓市多家樓盤秒光也是屬于局部市場的均衡，對于房地產(chǎn)市場的整體走勢并沒有代表性的意義。

不得不說的是，不管是新建樓盤的“秒光”還是二手房的大規(guī)模交易，都屬于供給方的試探性動作，我們需要注意到的是，房地產(chǎn)企業(yè)背后依舊是“毫無收斂”的拿地，而從目前市場的現(xiàn)實反應(yīng)來看，雖然消費者需求的釋放具有個體性特征，但是總體上看，需求已經(jīng)蓄“量”待發(fā)，給予市場的是一個積極的信號。

□盤和林(中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后)